你的土地用地可以貸款嗎?教你看懂土地分區是什麼

我們常常在租屋、買房時會看到土地分區這幾個字,可是沒有詳細介紹,根本不知道這個詞究竟是什麼意思?在台灣,每一塊土地可以做哪些用途,都有清楚且詳盡的規定,這就是所謂的土地使用分區。譬如說:住宅區、商業區、工業區等,都是我們耳熟能詳的分區種類。現在天下借款就用簡單易懂的介紹,告訴你什麼是土地使用分區,還有這個名詞對我們的房屋貸款或房產價值有什麼影響呢?

什麼是土地使用分區?

土地使用分區的定義就是地方政府在規劃都市時,對於每一塊土地所賦予的任務。要怎麼配置每塊土地的功能,以及這個區域可能需要多少商業區、多少住宅區,都是需要經過精密計算跟討論的。 當政府已經賦予每塊土地任務後,即使它是你的土地,你也不能想怎麼使用就怎麼使用。如果今天你的土地是被劃設為住宅區,就不能蓋辦公大樓;如果被設為商業區,你就不能蓋工廠。

除了比較常見的住宅區、商業區外,各縣市也會自己制定符合期望跟需求的分區型態,像是依照土地使用分區管制自治條例,都市土地使用地類別就設有行政區、文教區、風景區、農業區、河川區等等。

土地使用分區可以變更嗎?

土地使用分區是落實都市計畫的一種手段,所以一旦都市計畫有新的變化,土地使用分區也就該有相對應的調整。一般來說,都市計畫原則上每五年就會通盤檢討一次,表示土地使用分區變更並不是很罕見的事情,只不過在這件事上,通常都是由政府主導,一般的公司或個人比較少會直接參與其中。

但是,一般民眾還是能給政府一些提議去變更使用分區,我們可以依循法律的規定,提出變更土地使用分區的計畫,提交給政府,政府就必須在檢討時一併考量民眾的意見。

若違反土地使用分區會如何?

根據都市計畫法,如果違反分區規定,得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣 6 萬以上 30 萬以下罰鍰。如果不懂土地使用分區的規則,不僅可能會讓房屋身價暴跌之外,也可能會被處以重罰。

如果經裁罰後,還是不改,就得按次處罰,並停止供水、供電,甚至是封閉、強制拆除或要求採取其他恢復原狀之措施。而這些費用,都是由土地或建築物所有權人、使用人或管理人來負擔。

常見的工業住宅,就是指在工業區偷偷蓋住宅,這是違法的。所以,一旦被舉報或是被查到,就要開罰,而且要將土地恢復成工業使用。因此,在租屋、買房前務必要仔細確認基地的使用分區,不然不僅會讓房屋無法轉手,還可能血本無歸。

什麼是容積率、建蔽率?

每一種土地使用分區的制定,都是為了要妥善的規劃區域以及控管區域的使用強度。而建蔽率跟容積率,就是政府為了達到這個目的所設定的標準。建蔽率跟容積率會影響房屋可以蓋多大面積、蓋多少樓層。這些標準依各縣市規定而分別有不同的比例,可向所在地都市發展局或鄉市公所查詢。

  1. 建蔽率:建物投影面積遮住的基地面積比例,大約等於建築物佔地的面積+空地的面積=整塊基地的面積。
  2. 容積率:建築物樓地板面積總和佔整塊土地面積的比例。

如何申請土地使用分區證明?

  1. 填具申請書並檢附最近一個月內地籍圖謄本正本乙份,申請書可從網頁下載。如需郵寄申請,請檢附申請書、最近一個月內地籍圖謄本正本乙份、回郵信封及規費等,逕寄本所辦理。
  2. 土地使用分區證明每份收費以同地段5筆以內者,收取新臺幣100元,逾5筆者,每增加1筆加收新臺幣20元;不同地段分別計價收費,每多1份收費新台幣100元。
  3. 非都市計劃土地,請自行至地政事務所參閱土地登記簿謄本內記載,其已有註明該筆土地之使用分區為何,無須再向區公所申請分區使用證明。

如何查詢自家的土地使用分區?

怎麼知道自己家的使用分區是什麼?有下列兩種方式可以查證:

  1. 拿出自己住家的土地登記謄本,在標示部第一頁上面就會有註明。
  2. 透過全國土地使用分區資料查詢系統,就能快速查到自家所在的分區。

如果是在租屋、買房時,也可以要求房東或屋主提供這類資訊,並自己上網確認真偽,多一重檢查,絕對是比較安心的。

關於土地分區小小提醒

買房或租屋前,做好土地地目查詢或是分區查詢,就能對自用住宅或租屋處的使用更放心,也能確保房屋的現有價值,以便申請貸款或其他使用,避免許多麻煩與糾紛產生。天下借款提醒您,多幾道小小細節就能守護您居住的安全和安心,上網查詢或來電諮詢都非常方便、快速,立即就能得知結果,千萬別省略了這些步驟哦!


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