什麼是土地使用分區？

土地使用分區的定義就是地方政府在規劃都市時，對於每一塊土地所賦予的任務。要怎麼配置每塊土地的功能，以及這個區域可能需要多少商業區、多少住宅區，都是需要經過精密計算跟討論的。 當政府已經賦予每塊土地任務後，即使它是你的土地，你也不能想怎麼使用就怎麼使用。如果今天你的土地是被劃設為住宅區，就不能蓋辦公大樓；如果被設為商業區，你就不能蓋工廠。

除了比較常見的住宅區、商業區外，各縣市也會自己制定符合期望跟需求的分區型態，像是依照土地使用分區管制自治條例，都市土地使用地類別就設有行政區、文教區、風景區、農業區、河川區等等。

土地使用分區可以變更嗎？

土地使用分區是落實都市計畫的一種手段，所以一旦都市計畫有新的變化，土地使用分區也就該有相對應的調整。一般來說，都市計畫原則上每五年就會通盤檢討一次，表示土地使用分區變更並不是很罕見的事情，只不過在這件事上，通常都是由政府主導，一般的公司或個人比較少會直接參與其中。

但是，一般民眾還是能給政府一些提議去變更使用分區，我們可以依循法律的規定，提出變更土地使用分區的計畫，提交給政府，政府就必須在檢討時一併考量民眾的意見。

若違反土地使用分區會如何？

根據都市計畫法，如果違反分區規定，得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣 6 萬以上 30 萬以下罰鍰。如果不懂土地使用分區的規則，不僅可能會讓房屋身價暴跌之外，也可能會被處以重罰。

如果經裁罰後，還是不改，就得按次處罰，並停止供水、供電，甚至是封閉、強制拆除或要求採取其他恢復原狀之措施。而這些費用，都是由土地或建築物所有權人、使用人或管理人來負擔。

常見的工業住宅，就是指在工業區偷偷蓋住宅，這是違法的。所以，一旦被舉報或是被查到，就要開罰，而且要將土地恢復成工業使用。因此，在租屋、買房前務必要仔細確認基地的使用分區，不然不僅會讓房屋無法轉手，還可能血本無歸。

什麼是容積率、建蔽率？

每一種土地使用分區的制定，都是為了要妥善的規劃區域以及控管區域的使用強度。而建蔽率跟容積率，就是政府為了達到這個目的所設定的標準。建蔽率跟容積率會影響房屋可以蓋多大面積、蓋多少樓層。這些標準依各縣市規定而分別有不同的比例，可向所在地都市發展局或鄉市公所查詢。

1. 建蔽率：建物投影面積遮住的基地面積比例，大約等於建築物佔地的面積＋空地的面積＝整塊基地的面積。
2. 容積率：建築物樓地板面積總和佔整塊土地面積的比例。

如何申請土地使用分區證明？

1. 填具申請書並檢附最近一個月內地籍圖謄本正本乙份，申請書可從網頁下載。如需郵寄申請，請檢附申請書、最近一個月內地籍圖謄本正本乙份、回郵信封及規費等，逕寄本所辦理。
2. 土地使用分區證明每份收費以同地段5筆以內者，收取新臺幣100元，逾5筆者，每增加1筆加收新臺幣20元；不同地段分別計價收費，每多1份收費新台幣100元。
3. 非都市計劃土地，請自行至地政事務所參閱土地登記簿謄本內記載，其已有註明該筆土地之使用分區為何，無須再向區公所申請分區使用證明。

如何查詢自家的土地使用分區？

怎麼知道自己家的使用分區是什麼？有下列兩種方式可以查證：

1. 拿出自己住家的土地登記謄本，在標示部第一頁上面就會有註明。
2. 透過全國土地使用分區資料查詢系統，就能快速查到自家所在的分區。

如果是在租屋、買房時，也可以要求房東或屋主提供這類資訊，並自己上網確認真偽，多一重檢查，絕對是比較安心的。

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這篇文章 你的土地用地可以貸款嗎？教你看懂土地分區是什麼 最早出現於 天下借款。